양도소득세 계산기

계산 근거 (확인일 2026-08-07)

비과세는 ‘12억까지의 몫’이 빠지는 것입니다

1세대 1주택이고 2년 이상 보유했으면 양도가액 12억원까지는 세금이 없습니다. 12억원을 넘으면 전액 과세가 아니라 넘은 비율만큼만 과세합니다.

15억에 팔았고 차익이 6억이면, 과세 대상은 6억 전부가 아니라 6억 × (15−12)÷15 = 1억 2천만원입니다. 12억을 넘으면 전부 과세라고 적어 둔 계산기가 있는데 세금이 다섯 배로 나옵니다.

장기보유특별공제 — 거주기간이 절반입니다

• 1세대 1주택이면서 2년 이상 거주했으면 보유 연 4% + 거주 연 4%, 각각 40%씩 합쳐서 최대 80%입니다.
• 거주하지 않았거나 1세대 1주택이 아니면 보유 연 2%, 최대 30%입니다.
• 같은 10년을 가지고 있어도 살았느냐 아니냐로 공제가 80%와 20%로 갈립니다. ‘더 살면 세금이 어떻게 되나’ 표를 함께 그려 둔 이유입니다.
• 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 이 공제가 통째로 빠집니다.

단기 보유

1년 미만은 70%, 1~2년은 60%입니다. 기본세율에 중과를 더한 값과 견줘 큰 쪽을 씁니다. 2년을 채우면 기본세율(6~45%)로 내려가고 1세대 1주택 비과세도 열립니다.

필요경비에 들어가는 것

살 때 낸 취득세·중개수수료·법무사 보수, 그리고 자본적 지출(발코니 확장, 새시 교체, 보일러 교체, 방 확장)이 들어갑니다. 도배·장판·싱크대 교체·페인트칠 같은 수익적 지출은 들어가지 않습니다. 영수증과 계좌이체 내역을 남겨 두셔야 인정됩니다.

2026년 8월 3일 세제개편안

연도를 2027년·2028년으로 바꾸시면 개편안 기준으로 계산합니다. 아직 국회를 지나지 않은 정부안입니다.

• 다주택 중과 한시 완화 — 2주택 +20%p → 2027년 +5%p, 2028년 +10%p
• 장기보유특별공제가 거주기간 중심으로 — 2028년 보유 연 2%(최대 20%) + 거주 연 6%(최대 60%). 합계 80%는 그대로지만 10년을 살아야 채워집니다.
• 10년 이상 거주하고 30억원 이하 양도면 기본공제 250만원 → 2,500만원

계산에 넣지 않은 것

상속·증여 취득가액 산정(환산취득가액 포함), 재개발·재건축 입주권, 분양권, 임대사업자 등록 주택, 부담부증여, 일시적 2주택·상생임대인 등 감면 특례는 들어 있지 않습니다. 같은 해에 여러 건을 파시면 합산해 신고하므로 세금이 더 커집니다.

⚠️ 양도소득세는 사정에 따라 갈리는 지점이 많고 금액이 큽니다. 실행 전에 세무 상담을 받아 보시는 편이 안전합니다. 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안입니다.