종합부동산세 계산기

계산 근거 (확인일 2026-08-07)

재산세와 다른 점

재산세는 집 한 채씩 매기지만 종부세는 사람 단위로 합산합니다. 그래서 각각은 기준에 못 미쳐도 두 채를 합치면 갑자기 나옵니다. 반대로 부부 공동명의로 나누면 각자 공제를 받으므로 세금이 크게 줄어드는 구간이 있습니다.

계산 순서

1. 과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율
2. 세율표를 적용해 세액을 냅니다
3. 같은 집에 재산세가 이미 걸려 있으므로 겹치는 만큼을 뺍니다
4. 1세대 1주택이면 고령자·장기보유 세액공제 (합쳐서 최대 80%)
5. 세부담상한을 적용하고, 마지막에 농어촌특별세 20%를 더합니다

2026년 8월 3일 세제개편안

발표된 지 얼마 되지 않은 정부안입니다. 아직 국회를 지나지 않았습니다. 심의에서 바뀔 수 있으므로 확정된 세금으로 읽지 마세요. 화면에서 연도를 고르시면 그 기준으로 계산하고, 세 해를 표로 나란히 보여 드립니다.

• 기본공제 — 그 집에 사는 1주택은 12억 → 14억으로 늘고, 살지 않는 1주택은 12억 → 9억으로 줄어듭니다. 같은 1주택인데 거주 여부로 갈립니다.
• 세율 — 과세표준 6억원 초과 구간부터 오릅니다. 2028년에는 주택 수 구분이 없어지고 가액만 보는 하나의 표(0.5~5.0%)가 됩니다.
• 공정시장가액비율 — 60% → 2027년 70% → 3주택 이상은 2028년 80%.
• 세부담상한 — 150% → 200%.
• 세액공제 한도 — 지금은 한도가 없지만 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 묶입니다.

다주택 기본공제는 ‘4억원 + 거주주택 비중별 추가공제(최대 5억원)’ 구조인데 추가공제 기준이 정해지지 않았습니다. 이 계산기는 최대치인 9억원으로 잡았습니다 — 모르는 값을 작게 잡으면 겁주는 숫자가 나오기 때문입니다. 실제로는 이보다 커질 수 있다는 점을 화면에 함께 적어 두었습니다.

재산세 중복분 — 분자와 분모의 계산 방법이 다릅니다

같은 집에 재산세와 종부세가 겹쳐 걸리므로 겹치는 만큼을 뺍니다. 시행령은 그 금액을 재산세 부과액 × (종부세 과세표준분 재산세 상당액 ÷ 전체 재산세 상당액) 으로 정합니다.

시행령 문언만 보면 분자와 분모가 둘 다 ‘표준세율로 계산한 재산세 상당액’이라 같은 방법으로 읽힙니다. 그런데 국세청 신고서 서식(별지 제3호서식 부표)의 작성방법은 둘을 다르게 정하고 있습니다.

• 분자 — [공시가격 − 공제금액] × 종부세 공정시장가액비율 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%. 주택은 0.4%로 고정이고 누진공제를 빼지 않습니다.
• 분모 — 재산세 과세표준 × 세율 − 누진공제액. 이쪽은 누진세율표를 그대로 태웁니다.

문언이 같아 보여 양쪽 다 누진으로 계산하기 쉬운데, 그러면 공제가 작게 잡혀 세금이 크게 나옵니다. 여기서는 서식에 적힌 대로 계산합니다. 실제 고지액은 홈택스 모의계산으로도 확인해 보세요.

세액공제는 1세대 1주택만

고령자 공제(60세 20%·65세 30%·70세 40%)와 장기보유 공제(5년 20%·10년 40%·15년 50%)는 1세대 1주택자만 받습니다. 두 공제를 합쳐 최대 80%입니다. 2주택 이상이면 0원 입니다.

계산에 넣지 않은 것

합산배제(임대주택·사원용주택 등), 상속주택·지방 저가주택 특례, 부부 공동명의 1주택 특례 신청, 납부유예는 들어 있지 않습니다. 해당되시면 실제 세액이 크게 달라집니다.

⚠️ 2026-08-03 개편안은 정부안입니다. 금액이 크면 세무 상담을 받아 보시는 편이 안전합니다.