갈아타기 계산기

계산 근거 (확인일 2026-08-07)

파는 계산과 사는 계산을 따로 하면 어긋납니다

매도가에서 대출만 갚으면 남을 것 같지만, 양도소득세와 중도상환수수료가 먼저 빠집니다. 그 둘을 빼놓고 매수 자금을 짜면 잔금 때 그만큼이 그대로 구멍이 됩니다.

1세대 1주택 비과세는 ‘12억까지의 몫’이 빠지는 것입니다

12억원을 넘으면 전액 과세가 아니라, 넘은 비율만큼만 과세합니다. 15억에 팔면 차익의 (15−12)÷15 = 20%만 과세 대상입니다. 12억을 넘으면 전부 과세라고 적어 둔 계산기가 있는데 세금이 다섯 배로 나옵니다.

장기보유특별공제 — 거주기간이 크게 갈립니다

• 1세대 1주택이면서 2년 이상 거주했으면 보유 연 4% + 거주 연 4%, 합쳐서 최대 80%입니다.
• 거주하지 않았거나 1세대 1주택이 아니면 보유 연 2%, 최대 30%입니다. 같은 10년을 가지고 있어도 거주 여부에 따라 공제가 80%와 20%로 갈립니다.
• 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 이 공제가 아예 빠집니다. 파는 순서를 바꾸는 것만으로 세금이 크게 달라지는 이유입니다.

일시적 2주택 처분기한

새 집을 먼저 사고 종전 주택을 뒤에 파는 경우, 기한 안에 팔아야 새 집 취득세가 1주택 세율로 유지되고 종전 주택도 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 기본은 3년이고, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 옮기는 경우는 2026-08-04 이후 취득분부터 2년으로 줄었습니다.

2026년 8월 3일 세제개편안

연도를 2027년·2028년으로 바꾸시면 개편안 기준으로 계산합니다. 아직 국회를 지나지 않은 정부안입니다.

• 다주택 중과가 한시적으로 낮아집니다 — 2주택 +20%p → 2027년 +5%p, 2028년 +10%p / 3주택 이상 +30%p → +10%p, +15%p.
• 장기보유특별공제가 거주기간 중심으로 바뀝니다 — 2028년 보유 연 2%(최대 20%) + 거주 연 6%(최대 60%), 공제 금액에 20억원 한도가 생깁니다.
• 10년 이상 거주하고 30억원 이하로 양도하면 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 늘어납니다.

계산에 넣지 않은 것

상속·증여로 받은 집의 취득가액 산정, 재개발·재건축 입주권, 임대사업자 등록 주택, 분양권, 부담부증여, 감면 특례는 들어 있지 않습니다. 매수 쪽 부대비용 가운데 국민주택 채권 할인료와 이사비는 ‘그 밖의 매수 비용’에 직접 적으셔야 합니다 — 항목별로 보시려면 부대비용 계산기를 쓰세요.

⚠️ 양도소득세는 신고 시점의 판단이 기준이고, 사정에 따라 갈리는 지점이 많습니다. 금액이 크므로 실행 전에 세무 상담을 받아 보시는 편이 안전합니다.